• Hợp đồng ủy quyền nhà đất, tiềm ẩn những rủi ro mất nhà

  • Hợp đồng ủy quyền nhà đất những rủi ro và nguy cơ mất nhà

  • Sunday, 26 July 2015, 05:55:01 AM
  • Điều 581 Bộ luật dân sự (BLDS) định nghĩa: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định". Khoản 1 điều  142 BLDS quy định: "Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện". Như vậy, người được ủy quyền là người đại diện cho người ủy quyền theo thỏa thuận giữa các bên. Do vậy, ngoài các điểm đặc thù của chế định đại diện thì người được ủy quyền còn chịu sự ràng buộc theo các quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền.

    1. Đại diện theo ủy quyền và những điểm cần lưu ý :

    a. Chủ thể được phép tham gia với tư cách là người nhận ủy quyền chỉ có thể là cá nhân, con người cụ thể.

    Đây là điểm đặc biệt vì trong đời sống pháp luật có rất nhiều chủ thể khác nhau. Đó có thể là một cá nhân, tổ hợp tác, hộ gia đình hoặc pháp nhân, tổ chức, nhưng người đại diện cho tất cả những chủ thể này phải là một con người có đầy đủ năng lực hành vi, năng lực pháp luật. (Xem khoản 5, điều 139 và được khẳng định lại ở điều 143 BLDS).

    b) Người đại diện nhân danh và vì lợi ích của người khác khi thực hiện việc đại diện:

    Mặc dù người đại diện có thể có những quyền năng rất lớn (theo thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép) nhưng tất cả mọi công việc, hoạt động, hành vi của người đại diện luôn phải được thực hiện vì lợi ích của người được đại diện. Người đại diện hoạt động không nhân danh chính bản thân mình và không được vì lợi ích của mình. Bản chất của đại diện đã là vì người khác, vì vậy người đại diện phải nỗ lực hết mình để thực hiện các công việc được đại diện sao cho có lợi nhất (trong điều kiện có thể), vì lợi ích của người mà mình đã đại diện.

    c) Đối tượng của giao dịch ủy quyền chỉ đơn thuần là công việc có thể thực hiện và được phép thực hiện.

    Khác với các giao dịch khác, đối tượng của Hợp đồng ủy quyền chỉ đơn thuần là các công việc, hay nói cách khác là các hành vi cụ thể (Điều 581 BLDS).  Có thể các công việc này có liên quan tới một tài sản nào đó, nhưng điều đó không có nghĩa tài sản này là đối tượng của giao dịch.

     d) Người được đại diện có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân sự do người đại diện xác lập.

    Trên thực tế, người đại diện thực hiện các công việc vì lợi ích của người được đại diện chứ không vì lợi ích của mình. Mặt khác, người được đại diện mới là người có quyền. Chính vì vậy, mọi vấn đề phát sinh từ quan hệ đại diện, dù là đại diện theo ủy quyền luôn tạo ra quyền và nghĩa vụ cho chính người được đại diện (Điều 139, 586, 587 BLDS).

    e) Phạm vi đại diện theo ủy quyền.

    Trường hợp các bên lập hợp đồng ủy quyền để chỉ định người đại diện, thì người đại diện chỉ được phép thực hiện chính xác các công việc được ghi trong hợp đồng ủy quyền. Người đại diện không thể thực hiện các công việc không được ghi nhận.

    2. Ủy quyền và sự lạm dụng trong hoạt động cấp tín dụng.

    a) Hợp đồng ủy quyền đi kèm hợp đồng bảo đảm tiền vay và những hệ lụy như:

    - Có thể sẽ vi phạm chính các quy định về tín dụng, quy định về tài chính, xử lý tài sản và thu hồi nợ, thậm chí có thể vượt quá khả năng, phạm vi được ủy quyền của người đại diện cho đơn vị. Mặt khác, sẽ tạo kẽ hở trong việc xử lý tài sản, thất thoát tài sản của TCTD.

    - Sự mâu thuẫn trong quan hệ đại diện

    - Trong trường hợp tài sản được xử lý để thu hồi nợ theo ủy quyền luôn tiềm ẩn nguy cơ chính tổ chức tín dụng có thể bị kiện ngược trở lại, vì lúc đó chủ sở hữu sẽ viện dẫn nguyên tắc “Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch trong phạm vi được đại diện” với lý do giá trị tài sản đã thực hiện việc xử lý không đúng với giá trị thực tế của tài sản.

    - Hợp đồng ủy quyền luôn có nguy cơ bị chấm dứt bất kỳ lúc nào do những nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan.

    - Mặt khác, các TCTD luôn yêu cầu cơ chế ủy quyền này được xác lập cùng lúc hoặc ngay sau khi xác lập hợp đồng thế chấp.

    b). Cấp tín dụng cho chính người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.

    - Trong thực tế, có hiện tượng TCTD cấp tín dụng cho chính người được ủy quyền với tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của người khác hoặc sử dụng “hợp đồng ủy quyền định đoạt” với tư cách là tài liệu chứng minh mục đích vay vốn. Khá nhiều trường hợp cấp phê duyệt tín dụng cũng như cán bộ tín dụng, cấp quản lý tín dụng đã nhầm lẫn về mối quan hệ sở hữu trong trường hợp có ủy quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp.

    - Người được cấp tín dụng chính là người đã lập, cung cấp các tài liệu chứng minh năng lực tài chính, phương án vay vốn, mục đích sử dụng vốn, khả năng trả nợ và không thể đồng thời là người được ủy quyền “được nói trong hợp đồng ủy quyền” hoặc là người đại diện cho người được cấp tín dụng (xem khoản 5, điều 144, BLDS).

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DOANH GIA

    Add: Số 43/2 Ngọc Thụy, Long Biên, Hà Nội

    Tel: 04.38.717.828;               Mobi: 0904.779997

    www.luatdoanhgia.vn;    Email: luatdoanhgia@gmail.com

    Liên kết: Đăng ký nhãn hiệu, bảo hộ sở hữu trí tuệ

 


  • ---------------------------------------------------------------------------------------

    • Bình luận của bạn

    •   

 

  •  
  • Đối tác pháp lý

  • Luật sư Ngô Thế Thêm tư vấn InfoTV

  •  

     

     

  • CHÍNH PHỦ

    BÁO ĐIỆN TỬ VNMEDIA

    HIỆP HỘI DN NHỎ & VỪA

    LIÊN ĐOÀN LUẬT SƯ VN

    BỘ CÔNG AN

    VIỆN KIỂM SÁT NDTC