• Tổng hợp sửa đổi luật Đất đai 2013

  • Những điểm mới trong việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai về thu hồi đất, cấp đất, bồi thường tái định cư và quản lý nhà nước về đất đai

     

  • Sunday, 26 July 2015, 05:54:32 AM
  • 1. Về quyền của Nhà nước và trách nhiệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

    - Tiếp thu, chuyển nội dung quy định về sở hữu đất đai từ Chương II lên Chương I của dự thảo Luật.

    - Tiếp thu, rà soát và chỉnh lý vào dự thảo Luật theo hướng làm rõ hơn quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước thông qua các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chính sách tài chính đất đai và giá đất.

    - Tiếp thu và chỉnh sửa vào dự thảo Luật theo hướng Nhà nước chỉ công khai các thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật.

    - Giải trình và đề nghị giữ như quy định của dự thảo Luật về quyền của đại diện chủ sở hữu và chức năng quản lý của Nhà nước đối với đất đai vì vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý đối với đất đai của Nhà nước là có sự thống nhất và đan xen, nếu quy định tách biệt một cách tuyệt đối sẽ dẫn đến trùng lắp về nội dung. Mặt khác, so với quy định của Luật đất đai hiện hành thì dự thảo Luật đã cố gắng quy định cụ thể hơn về quyền của Nhà nước đối với đất đai và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với đất đai.

    - Về vai trò của người dân đối với công tác quản lý, sử dụng đất, dự thảo Luật đã được chỉnh lý theo hướng quy định cụ thể hình thức tham gia ý kiến người dân trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyền tham gia ý kiến của người dân trong xây dựng và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; việc giám sát của người dân đối với công tác quản lý, sử dụng đất. Với các quy định như vậy, dự thảo Luật lần này đã đảm bảo quyền tham gia của người dân trong công tác quản lý, sử dụng đất.

    - Giải trình việc bổ sung quy định cụ thể về điều tiết địa tô chênh lệch phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất.

    2. Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

    - Đối với quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các dự án đề nghị cần tiếp tục quy định các biện pháp bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất này vì mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường. Cơ quan soạn thảo đề xuất theo 2 phương án: phương án 1, giữ như quy định của dự thảo Luật lấy ý kiến nhân dân; phương án 2, quy định cụ thể tiêu chí, quy mô và tính chất dự án phải được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác.

    - Hoàn thiện quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực để thực hiện các dự án, khắc phục tình trạng dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm hoặc chưa đưa đất vào sử dụng, còn để lãng phí, gây bức xúc trong nhân dân.

    - Đề xuất hoàn thiện quy định về thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng theo 2 phương án: phương án 1, giữ như quy định của dự thảo Luật lấy ý kiến nhân dân (thuộc thẩm quyền riêng của Chủ tịch Ủy ban nhân dân); phương án 2, quy định như Luật hiện hành (thuộc thẩm quyền chung của Ủy ban nhân dân và không được ủy quyền).

    - Giải trình và đề nghị giữ nguyên quy định các đơn vị sự nghiệp phải chuyển sang áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm như dự thảo Luật cho phù hợp với chủ trương tiếp tục xóa bỏ bao cấp trong lĩnh vực đất đai và phù hợp với cơ chế tài chính áp dụng đối với các đơn vị sự nghiệp; tạo điều kiện để đất đai được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Mặt khác, việc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ hạn chế việc chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức chuyển nhượng, góp vốn liên doanh, liên kết, gây thất thoát tài sản của Nhà nước.

    - Giải trình và đề nghị chưa chuyển sang áp dụng hình thức thuê đất đối với các cơ quan hành chính vì cơ quan hành chính Nhà nước là một trong những bộ phận quan trọng của bộ máy Nhà nước, cần phải đảm bảo quỹ nhà đất cho các cơ quan này hoạt động. Mặt khác, trong thực tế việc sử dụng đất của các cơ quan này đều thực hiện tốt theo quy định của pháp luật, ít có vi phạm và được quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Nếu chuyển các đơn vị này sang áp dụng hình thức thuê đất sẽ thêm thủ tục hành chính và sẽ làm tăng thêm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước vì những đơn vị này đều do Nhà nước đảm bảo kinh phí hoạt động.

    3. Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

    - Tiếp thu và chỉnh lý vào dự thảo Luật theo hướng chuyển các trường hợp như dự án nhà tái định cư, nhà ở xã hội, dự án sử dụng vốn ODA sang trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án phát triển kinh tế, xã hội quan trọng nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương và các dự án phát triển kinh tế, xã hội quan trọng của địa phương được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

    - Bổ sung quy định Nhà nước có chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các trường hợp thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các dự án đầu tư.

    - Tiếp thu và bổ sung quy định về trưng dụng đất trong trường hợp khẩn cấp của chiến tranh, thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp khác. Việc trưng dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản.

    - Tiếp thu và quy định vào dự thảo Luật hướng xử lý đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chậm tiến độ sử dụng theo hướng các dự đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn mười hai (12) tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà nguyên nhân không phải do thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, khủng hoảng kinh tế, tài chính thì phải nộp thuế lũy tiến theo quy định của pháp luật. Sau hai mươi bốn (24) tháng nộp thuế lũy tiến mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng hoặc vẫn chậm tiến độ so với yêu cầu thì Nhà nước thu hồi đất và không được thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

    - Tiếp thu và quy định cụ thể về trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất nhằm khắc phục tình trạng tùy tiện trong việc cưỡng chế làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để các địa phương thực hiện thống nhất.

    - Tiếp thu và bổ sung quy định khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện thì người có đất bị thu hồi được bồi thường theo giá đất của loại đất bị thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

    - Quy định rõ trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi; trường hợp không phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng tiền nhằm khắc phục tình trạng tùy tiện trong việc thực hiện các hình thức bồi thường, bảo đảm ổn định cuộc sống cho người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở, đồng thời tạo sự chủ động cho người có đất bị thu hồi trong việc tự lo chỗ ở cho phù hợp.

    - Tiếp thu và chỉnh lý vào dự thảo Luật quy định về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo hướng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm; trường hợp người được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề, được ưu tiên bố trí việc làm, ưu đãi vay vốn tín dụng để phát triển sản xuất, kinh doanh. Việc bổ sung quy định này nhằm bảo đảm sinh kế lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất và bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.

    - Bổ sung quy định cụ thể việc giải quyết đối với trường hợp bồi thường chậm khi Nhà nước thu hồi đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong việc áp dụng, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất đối với trường hợp bồi thường chậm do lỗi của cơ quan nhà nước (ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ, người có đất bị thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng số tiền chưa trả nhân với 1,5 lần lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán); đồng thời quy định đối với trường hợp người có đất bị thu hồi không nhận tiền bồi thường thì gửi số tiền bồi thường đó vào tài khoản tạm giữ của kho bạc nhằm hạn chế tình trạng chây ỳ của người có đất bị thu hồi trong việc chấp hành quyết định thu hồi đất và bàn giao mặt bằng.

    - Quy định Ủy ban nhân dân ban hành quyết định thu hồi đất đồng thời với quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm khắc phục tình trạng chậm trễ trong việc phê duyệt phương án bồi thường so với thời điểm thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

    - Tiếp thu, bổ sung vào dự thảo Luật quy định đối với các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch lớn về mức bồi thường, hỗ trợ giữa các địa phương, góp phần hạn chế khiếu nại trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

    - Giải trình và đề nghị vẫn tiếp tục áp dụng cơ chế thu hồi đất để thực hiện các dự án phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội; không thực hiện cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo phù hợp với chế định về sở hữu đất đai, giúp cho Nhà nước chủ động tạo quỹ đất để đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước, chủ động điều tiết địa tô và đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

    - Giải trình và đề nghị giữ nguyên quy định khi Nhà nước thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá của loại đất bị thu hồi, không bồi thường theo giá đất của loại đất sau khi chuyển mục đích vì quy định này đã được áp dụng ổn định từ Luật đất đai năm 1993 đến nay; đồng thời, giá trị đất tăng thêm sau khi thu hồi đất là do Nhà nước quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng nên phần giá trị tăng thêm này phải thuộc về Nhà nước và do Nhà nước điều tiết.

    - Giải trình và đề nghị giữ nguyên như quy định của dự thảo Luật, Nhà nước không can thiệp đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu tư.

    4. Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

    Tiếp thu, chỉnh sửa quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo hướng những trường hợp đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận lần đầu, nay có có nhu cầu cấp đổi, cấp lại thì giao thẩm quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường nhằm giảm tải cho Ủy ban nhân dân, thuận lợi cho người dân và phù hợp với yêu cầu cải cách hành chính.

    5. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

    - Theo kết quả tổng hợp ý kiến góp ý của nhân dân, trong số 672.924 lượt ý kiến góp ý về vấn đề này thì có 223.053 lượt ý kiến đồng ý với phương án 1 (hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên); có 449.796 lượt ý kiến đồng ý với phương án 2 (việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên), ngoài ra còn có 75 lượt ý kiến đề nghị bỏ quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan quan soạn thảo đã quy định vào dự thảo Luật theo hướng: hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã; trừ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng, văn bản giao dịch mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quy định như vậy nhằm một mặt đảm bảo sự phù hợp với các pháp luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; một mặt nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch.

    - Giải trình giữ nguyên quy định hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau mười (10) năm kể từ ngày được giao đất nhằm đảm bảo ổn định đất ở, đất sản xuất lâu dài cho đồng bào. Đồng thời, tiếp thu và quy định vào dự thảo Luật theo hướng khi hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất  được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì phải được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

    - Tiếp thu và chỉnh sửa vào dự thảo Luật quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính của Nhà nước theo quy định nhằm đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.

    - Giải trình và đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện và chưa đưa vào dự thảo Luật quy định về quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, được thuê quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DOANH GIA

    Add: Số 43/2 Ngọc Thụy, Long Biên, Hà Nội

    Tel: 04.38.717.828;               Mobi: 0904.779997

    www.luatdoanhgia.vn;    Email: luatdoanhgia@gmail.com

    Liên kết: Thành lập hộ kinh doanh ở Long Biên, Chí phí thành lập công ty

 


  • ---------------------------------------------------------------------------------------

    • Bình luận của bạn

    •   

 

  •  
  • Đối tác pháp lý

  • Luật sư Ngô Thế Thêm tư vấn InfoTV

  •  

     

     

  • CHÍNH PHỦ

    BÁO ĐIỆN TỬ VNMEDIA

    HIỆP HỘI DN NHỎ & VỪA

    LIÊN ĐOÀN LUẬT SƯ VN

    BỘ CÔNG AN

    VIỆN KIỂM SÁT NDTC