• Mượn sổ đỏ

  • Việc mượn sổ đỏ đem bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc biệt là trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng đã dẫn đến những hậu quả pháp lý khác nhau.

  • Friday, 13 March 2015, 04:09:08 PM
  • Trong thực tiễn đời sống có rất nhiều trường hợp mượn sổ đỏ đem đi thế chấp ngân hàng vay vốn sau đó không trả nợ để mặc ngân hàng cùng với chủ tài sản tự giải quyết vấn đề hậu quả pháp lý. Vậy pháp luật quy định vấn đề này thế nào? Cơ sở pháp lý cho việc này được Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành quy định ra sao. Trong bài viết này tôi chỉ đề cập đến Quy định của Bộ luật Dân sự về những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là Bảo lãnh và Thế chấp.

    Về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự:

    “Điều 318. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

    1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:

    a) Cầm cố tài sản;

    b) Thế chấp tài sản;

    c) Đặt cọc;

    d) Ký cược;

    đ) Ký quỹ;

    e) Bảo lãnh;

    g) Tín chấp.

    2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.”

    Như vậy, Bảo lãnh và Thế chấp là những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác nhau, về bản chất và về pháp lý thì đây cũng là 2 biện pháp hoàn toàn khác nhau. Vậy bảo lãnh được quy định như thế nào? Và thế chấp được quy định như thế nào?

    Về Bảo lãnh:

    Điều 361. Bảo lãnh: Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

    Điều 366. Quan hệ giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh

    1. Bên nhận bảo lãnh không được yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh khi nghĩa vụ chưa đến hạn.

    2. Bên bảo lãnh không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp bên nhận bảo lãnh có thể bù trừ nghĩa vụ với bên được bảo lãnh.

    Điều 369. Xử lý tài sản của bên bảo lãnh

    Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh.

    Như vậy, có thể thấy rằng: Việc bảo lãnh chỉ là cam kết của một bên sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho một bên nếu đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thì sẽ phải thực hiện thay nghĩa vụ với bên có quyền. Bảo lãnh không có sự bảo đảm bằng tài sản mà chỉ là Cam kết

    Thế chấp:

    “Điều 342. Thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

    Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

    2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

    3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”

    Điều 715. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

    Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

    Điều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

    Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.

    Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất (hay nhà đất) là Bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên có quyền chứ không phải là nghĩa vụ của bên thứ  3 như Bảo lãnh, điều này cũng phù hợp với việc quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp: Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, do đó thấy rằng đây là Nghĩa vụ của Bên thế chấp chứ không phải nghĩa vụ của người thứ 3.

    Từ những phần tích trên cơ sở những quy định của pháp luật cho thấy: Bảo lãnh là quan hệ 3 bên mà không dùng tài sản để bảo đảm mà chỉ dùng Cam kết. Còn thế chấp là quan hệ 2 bên nhưng lại dùng tài sản của chính mình và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho chính mình và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

    Vậy, thực tế có một số văn bản dưới Bộ luật Dân sự như Thông tư, hướng dẫn… đã đánh đồng khái niệm Thế chấp và Bảo lãnh cùng trong một quan hệ là Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo lãnh cho người thứ 3. Điều này xem ra đang mâu thuẫn với quy định của Bộ luật Dân sự, Bộ luật gốc, văn bản có giá trí pháp lý cao hơn cũng như đang thực hiện không đúng một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo Quy định của Bộ luật này.

    Trong phạm vi bài viết có nhiều hạn chế và mang tính chất nghiên cứu, chia sẻ, rất mong đón nhận được nhiều quan điểm và đóng góp của độc giả khi xem bài viết này.

    Qua bài viết này mới thấy rằng việc mượn sổ đỏ đúng là nhiều rủi ro cho các bên tham gia vào quan hệ giao dịch, nhưng chủ yếu nhất vẫn là Ngân hàng và Chủ sở hữu tài sản.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DOANH GIA

    Điện thoại: 0438.717.828 – 090.474.9996;

    www.luatdoanhgia.vnwww.luatdoanhnghiepvn.vn

    Email: luatdoanhgia@gmail.comHotline: 0904.779997;

    Tại Hà Nội: Số 43/2 Ngọc Thụy, P. Ngọc Thụy, Q. Long Biên;

    Tại TPHCM: Số 66 Lý Tự Trọng, phường Bến Thành, Quận 1;

    Tại Hải Phòng: Số 3/2B, ngõ 41 Thư Trung, P. Đằng Lâm. Quận Hải An;

    Liên kết: Tranh chấp doanh nghiệp, tranh chấp tín dụng ngân hàng

     

 


  • ---------------------------------------------------------------------------------------

    • Bình luận của bạn

    •   

 

  •  
  • Đối tác pháp lý

  • Luật sư Ngô Thế Thêm tư vấn InfoTV

  •  

     

     

  • CHÍNH PHỦ

    BÁO ĐIỆN TỬ VNMEDIA

    HIỆP HỘI DN NHỎ & VỪA

    LIÊN ĐOÀN LUẬT SƯ VN

    BỘ CÔNG AN

    VIỆN KIỂM SÁT NDTC